Perché due appartamenti uguali pagano cifre diverse per lo stesso tetto

Le tabelle millesimali decidono quanto paga ciascun appartamento per il tetto, le scale, l'ascensore e l'amministratore. Capire come sono costruite aiuta a leggere il rendiconto e a non votare al buio in assemblea.

Quando arriva il rendiconto condominiale, la riga che fa discutere non è quasi mai il totale della spesa, ma la quota attribuita a ciascuno. Due appartamenti con la stessa metratura possono pagare cifre diverse per il rifacimento del tetto, e un appartamento al quinto piano paga le scale più di uno al primo. Non è un errore dell’amministratore: è l’effetto delle tabelle millesimali, il documento che traduce in numeri il peso di ogni unità immobiliare nell’edificio.

Mille parti di un edificio

L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio. La somma di tutte le quote fa esattamente 1.000. Il valore di ogni unità non dipende solo dai metri quadrati: la tabella considera la superficie, ma la corregge con coefficienti per il piano, l’esposizione, la luminosità, la destinazione d’uso, la presenza di terrazzi o giardini. Per questo un attico di 90 metri quadrati può valere più millesimi di un piano rialzato di 100.

La stessa norma chiarisce che, nel calcolo, non si tiene conto del canone locativo, dei miglioramenti fatti dal singolo condomino e dello stato di manutenzione di ciascuna unità. La tabella fotografa l’edificio, non la cura che ognuno ha del proprio appartamento.

La tabella generale e le tabelle speciali

Nella maggior parte dei condomini non c’è una sola tabella ma diverse. La tabella generale (o tabella A) serve per le spese che riguardano tutti: tetto, facciate, fognature, assicurazione, compenso dell’amministratore. È anche la tabella con cui si contano i voti in assemblea, perché le maggioranze dell’articolo 1136 del codice civile richiedono insieme un numero di persone e un numero di millesimi.

Le tabelle speciali seguono invece il criterio dell’articolo 1123 del codice civile, terzo comma: se una cosa serve i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Le più comuni sono:

Scale e ascensore (articolo 1124 c.c.): la spesa di manutenzione e sostituzione si divide per metà in ragione del valore delle singole unità, cioè con i millesimi della tabella generale, e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Chi abita più in alto paga di più, chi è al piano terra paga comunque la metà “di valore” perché le scale servono anche a lui per raggiungere il tetto o il lastrico.

Riscaldamento centralizzato: dove sono installati i contabilizzatori, la parte maggiore della spesa segue i consumi effettivi e una quota fissa segue i millesimi di riscaldamento, calcolati sul fabbisogno termico di ciascuna unità.

Lastrico solare o cortile: se servono solo una parte dell’edificio, la spesa è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, con una tabella dedicata.

Come si leggono in un rendiconto

Un rendiconto ben fatto riporta, per ogni voce di spesa, la tabella utilizzata e i millesimi della singola unità. La verifica è una moltiplicazione: spesa totale × millesimi dell’unità / 1.000. Se nel rendiconto una stessa spesa sembra ripartita con tabelle diverse, o se i millesimi del proprio appartamento cambiano da un anno all’altro senza una delibera, è il momento di chiedere spiegazioni. Il condomino ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi e della tabella in vigore.

Un dettaglio spesso trascurato: nelle spese per scale e ascensore il rendiconto dovrebbe mostrare le due metà separatamente, perché la metà “per altezza” usa una colonna di millesimi diversa da quella generale.

Un esempio illustrativo con due spese diverse

Prendiamo un palazzo di cinque piani fuori terra e un appartamento al terzo piano con 85 millesimi nella tabella generale. Le cifre sono costruite per spiegare il meccanismo.

Rifacimento del tetto, 12.000 euro. Si usa la tabella generale: 12.000 × 85 / 1.000 = 1.020 euro. Un appartamento al primo piano con gli stessi 85 millesimi pagherebbe la stessa cifra.

Sostituzione dell’ascensore, 6.000 euro. Metà, cioè 3.000 euro, si divide con i millesimi generali: 3.000 × 85 / 1.000 = 255 euro. L’altra metà si divide per altezza. Se la tabella delle scale attribuisce ai piani un peso crescente (per semplicità 1, 2, 3, 4, 5, per un totale di 15), al terzo piano spettano 3/15 dei 3.000 euro, cioè 600 euro. In totale 855 euro. Lo stesso appartamento al primo piano pagherebbe 255 + 200 = 455 euro; al quinto 255 + 1.000 = 1.255 euro.

Quando si possono cambiare

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione fissa la regola: i valori proporzionali si possono rettificare o modificare all’unanimità. La maggioranza qualificata dell’articolo 1136, secondo comma (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) basta solo in due casi: quando la tabella contiene un errore, oppure quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio (sopraelevazione, aumento di superficie, cambio di destinazione), il valore proporzionale di una o più unità risulta alterato per più di un quinto. In quest’ultimo caso il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.

Fuori da queste ipotesi, un condomino che ritiene ingiusta la propria quota non può ottenere la modifica a maggioranza: può solo cercare l’unanimità o rivolgersi al giudice, che può rettificare la tabella se riscontra l’errore. Vale la pena ricordare che le tabelle approvate all’unanimità hanno natura contrattuale e possono persino derogare ai criteri di legge, ad esempio prevedendo un riparto in parti uguali per alcune spese.

Chi le redige e cosa costano

Le tabelle sono di solito predisposte dal costruttore o dal tecnico che redige il regolamento al momento della vendita dei primi appartamenti; nei condomini più vecchi possono essere state redatte in seguito da un geometra, un architetto o un ingegnere incaricato dall’assemblea. Un condominio senza tabelle, o con tabelle mai approvate, non è senza regole: si applicano i criteri di legge, ma ogni rendiconto rischia una contestazione. In quel caso l’assemblea può incaricare un tecnico a maggioranza, perché l’incarico è un atto di gestione, mentre l’approvazione del risultato segue le regole viste sopra. Il costo dell’elaborato dipende dal numero di unità e dalla disponibilità delle planimetrie: chi vuole controllare i dati di partenza può confrontarli con la visura catastale e la planimetria depositata.

Cosa conviene verificare

Prima dell’assemblea conviene chiedere all’amministratore una copia delle tabelle in vigore e verificare che il rendiconto le applichi voce per voce, in particolare per scale, ascensore e riscaldamento, dove le tabelle speciali fanno la differenza. Se il palazzo ha subito trasformazioni importanti, come una sopraelevazione o la fusione di due unità, vale la pena stimare se lo scostamento supera il quinto, perché in quel caso la revisione si vota a maggioranza. Chi ha acquistato da poco deve controllare che i millesimi riportati nell’atto coincidano con quelli della tabella. E chi valuta un intervento sulle parti comuni, come un impianto fotovoltaico sul tetto o un cappotto termico, sappia che la spesa, salvo accordo diverso, seguirà la tabella generale, mentre le detrazioni fiscali spetteranno a ciascuno in proporzione alla quota pagata, come per chi usa il credito d’imposta prima casa dopo un cambio di abitazione.

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