Chi cambia prima casa può farsi restituire l’imposta pagata la prima volta

Chi vende la casa comprata con le agevolazioni e ne acquista un'altra può recuperare l'imposta di registro o l'IVA versata la prima volta. I termini però cambiano a seconda dell'ordine in cui si fanno le due operazioni.

Chi compra la prima casa paga un’imposta di registro ridotta al 2 per cento, oppure l’IVA al 4 per cento se vende un’impresa costruttrice. Sono comunque alcune migliaia di euro, e molte famiglie le pagano due volte nella vita: una per il primo appartamento, una per quello più grande comprato quando la famiglia cresce. Da fine anni Novanta esiste una regola che evita questo doppio esborso: il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Chi ne ha diritto si vede riconoscere, sul nuovo acquisto, una somma pari all’imposta pagata sul precedente. Il meccanismo è semplice, ma i termini da rispettare sono due e diversi tra loro, e dal 2025 una modifica li ha resi ancora più facili da confondere.

Un credito pari all’imposta pagata la prima volta

La regola nasce con l’articolo 7 della legge 448 del 1998. Chi ha venduto un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” e ne compra un’altra, sempre con quei benefici, ottiene un credito d’imposta “fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato”. Il credito ha però un tetto: non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto. Se la seconda casa costa meno della prima e l’imposta è più bassa, la differenza non viene rimborsata. L’Agenzia delle Entrate lo ripete in ogni guida: l’eccedenza “non dà luogo a rimborsi”.

È un credito personale. Spetta a chi ha comprato e venduto in prima persona, e non si trasmette con la casa. Dal 2026 le norme sull’imposta di registro sono state riunite in un testo unico (decreto legislativo 123 del 2025); i documenti dell’Agenzia per la dichiarazione 2026 continuano comunque a richiamare l’articolo 7 della legge 448, e il funzionamento descritto qui è quello in vigore.

I requisiti che devono esserci tutte e due le volte

Il credito presuppone che entrambi gli acquisti abbiano goduto dell’agevolazione. Le condizioni sono quelle note: la casa non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9; deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede o trasferirà la residenza entro diciotto mesi; l’acquirente non deve possedere, nello stesso Comune, un’altra abitazione, né altre case comprate con i benefici in tutta Italia. Per l’acquisto da privato l’imposta di registro è del 2 per cento sul valore catastale (rendita rivalutata del 5 per cento e moltiplicata per 110), con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Chi vuole stimare in anticipo la cifra può partire dalla rendita indicata nella visura catastale.

Il credito non spetta in alcuni casi precisi: se il primo acquisto era stato tassato con l’aliquota ordinaria, se i benefici sul primo acquisto sono stati persi (per esempio perché la casa è stata rivenduta entro cinque anni senza ricomprare), se la nuova casa non ha i requisiti. Non spetta nemmeno a chi aveva comprato con l’agevolazione “under 36”, perché in quel caso l’imposta sul primo acquisto era zero e non c’è nulla da recuperare.

Due termini diversi a seconda dell’ordine delle operazioni

Qui sta il punto che genera più errori. La legge del 1998 descrive la sequenza “prima vendo, poi compro”: il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della casa precedente. Dal 2016, però, l’Agenzia riconosce il credito anche nella sequenza inversa, “prima compro, poi vendo”, resa possibile dal comma 4-bis della Nota II-bis al testo unico del registro: si può comprare la nuova prima casa pur possedendone già una agevolata, a patto di vendere quella vecchia entro un termine.

Quel termine era di un anno. La legge di bilancio 2025 (legge 207 del 2024, articolo 1, comma 116) lo ha portato a due anni, e con la risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025 l’Agenzia ha confermato che il termine più lungo vale anche per il credito d’imposta: chi compra prima e vende dopo lo ottiene “in via provvisoria”, a condizione che la vecchia casa sia venduta entro due anni dal nuovo atto. Il nuovo termine si applica anche a chi al 31 dicembre 2024 aveva ancora in corso il vecchio anno.

Attenzione però alla sequenza classica. Con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025 l’Agenzia ha chiarito che la modifica “non riguarda la formulazione dell’articolo 7”: chi vende prima e compra dopo ha ancora un anno dalla vendita per il nuovo acquisto, non due. Le norme agevolative, ricorda l’Agenzia, sono “di stretta interpretazione”.

Quattro modi per usare il credito

Il modo più immediato è in atto: il notaio lo scala direttamente dall’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto. Per farlo, l’atto deve contenere la richiesta espressa del beneficio e gli elementi per calcolarlo: estremi del primo atto, imposta o IVA pagata allora, estremi della vendita. Se l’IVA era stata pagata, servono le fatture.

In alternativa il credito si può usare, per l’intero importo, contro imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successione e donazione dovute su atti successivi; oppure in diminuzione dell’IRPEF nella prima dichiarazione dei redditi presentata dopo il nuovo acquisto (nel modello 730 è il rigo G1); oppure in compensazione con il modello F24, codice tributo 6602. In quest’ultimo caso la parte non usata si riporta nelle dichiarazioni degli anni seguenti. Quando il nuovo acquisto è soggetto a IVA, il credito non può essere scalato in atto perché l’IVA si paga al venditore: restano le altre strade. Chi compila il 730 per altre detrazioni, come quelle sulle polizze, può inserire il credito nello stesso modello.

Un esempio con le cifre

Il caso che segue è illustrativo. Una coppia ha comprato nel 2019 un bilocale da un privato pagando 1.900 euro di imposta di registro (2 per cento su un valore catastale di 95.000 euro). Nel 2026 compra da un privato un appartamento più grande, con valore catastale di 130.000 euro, e si impegna a vendere il bilocale entro due anni. L’imposta di registro sul nuovo acquisto sarebbe di 2.600 euro.

Se invece la nuova casa avesse un valore catastale di 80.000 euro, l’imposta dovuta sarebbe di 1.600 euro: il credito si fermerebbe a quella cifra e i 300 euro di differenza andrebbero perduti. Lo stesso accade a chi aveva pagato l’IVA al 4 per cento su un appartamento nuovo (per esempio 8.000 euro su 200.000) e ora compra da un privato: il credito è limitato all’imposta di registro del secondo atto.

Cosa succede se la vecchia casa non si vende

Chi ha comprato prima di vendere ha due anni, ma il mercato può non collaborare. Se il termine passa senza vendita, si perde il beneficio sul nuovo acquisto: l’Agenzia recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, con interessi e sanzione, e il credito usato in atto va restituito. Esiste una via d’uscita parziale: prima della scadenza si può presentare un’istanza all’ufficio per revocare la dichiarazione fatta in atto e pagare imposta e interessi senza sanzioni. È una scelta da valutare con il notaio quando la vendita appare improbabile. Anche le spese condominiali del vecchio immobile continuano a correre nel frattempo, e conviene conoscerne la ripartizione prima di fissare il prezzo.

Cosa conviene verificare

Prima del nuovo atto: che il primo acquisto fosse davvero agevolato e che i benefici non siano decaduti; quale sequenza si sta seguendo e quindi quale termine vale (un anno dalla vendita, oppure due anni dal nuovo acquisto); l’importo esatto pagato la prima volta, da recuperare nel vecchio atto o nelle fatture. Dopo l’atto: se il credito non è stato usato in atto, ricordarsi del rigo G1 nella prima dichiarazione utile o del codice 6602 in F24. Le regole aggiornate sono nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sui benefici prima casa.

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