Quattro numeri su una visura decidono IMU, imposte d'acquisto e successione

Foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita: sette campi di un documento gratuito che pesano sull'IMU, sulle imposte di compravendita e di successione e sull'ISEE.

La visura catastale è uno dei pochi documenti che riguardano la casa e che si possono ottenere in pochi minuti, senza costi, dal proprio computer. Eppure molti proprietari la aprono solo quando il notaio o il commercialista la chiedono. Vale la pena leggerla con calma almeno una volta, perché il numero scritto nella colonna “rendita” determina quanto si paga di IMU su una seconda casa, quanto costano le imposte quando si compra o si eredita, e quanto vale il patrimonio immobiliare nell’ISEE.

Gratis per i propri immobili, con SPID

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione nell’area riservata il servizio di consultazione personale: chi accede con SPID, CIE o CNS può ottenere senza pagare la visura attuale o storica, la mappa, la planimetria e l’ispezione ipotecaria degli immobili di cui risulta titolare, anche solo per una quota. Il documento arriva in formato PDF. Per gli immobili di cui non si è titolari esiste il servizio di visura catastale telematica; l’Agenzia precisa che anche queste visure online sono rilasciate in esenzione dai tributi. Allo sportello di un Ufficio provinciale – Territorio o presso uno sportello catastale decentrato nei Comuni la visura è cartacea e, salvo i casi di esenzione, si pagano i tributi speciali previsti dalla tabella delle tasse. Trento e Bolzano fanno eccezione: lì il catasto è gestito dalle Province autonome.

I campi che identificano l’immobile

La prima parte della visura serve a trovare l’immobile sulle mappe. Il foglio è la porzione di territorio comunale in cui si trova; la particella (o mappale) identifica l’edificio o il terreno all’interno del foglio; il subalterno distingue le singole unità dentro lo stesso fabbricato, come un appartamento, una cantina o un box. Nei comuni più grandi compare anche la sezione urbana. Questi tre o quattro numeri sono gli stessi che si trovano nel rogito, nel contratto di affitto registrato e nella dichiarazione IMU: se non coincidono, c’è un errore da correggere.

I campi che determinano il valore

La seconda parte è il classamento. La categoria indica il tipo di immobile: A/2 abitazione civile, A/3 economica, A/4 popolare, A/7 villino, A/10 ufficio, C/2 cantina, C/6 box. Le categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli) sono quelle considerate di lusso dal fisco, con conseguenze sull’esenzione IMU e sulle agevolazioni prima casa. La classe è un livello di qualità all’interno della categoria e della zona censuaria: più è alta, più la rendita è alta. La consistenza si esprime in vani per le abitazioni, in metri quadrati per cantine e box, in metri cubi per gli immobili del gruppo B. Dal 2015 la visura riporta anche la superficie catastale in metri quadrati, calcolata con i criteri del DPR 138/1998, quella usata per la TARI.

Tutto converge nella rendita catastale: un reddito figurativo annuo, espresso in euro, attribuito all’immobile in base a categoria, classe e consistenza con le tariffe d’estimo del comune. Non c’entra con il valore di mercato e spesso è molto più bassa; è però la base di tutti i calcoli fiscali.

Dalla rendita alle imposte

Il meccanismo è sempre lo stesso: la rendita si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per un coefficiente che cambia a seconda dell’imposta.

IMU. Per le abitazioni e le pertinenze (categorie A tranne A/10, C/2, C/6, C/7) il moltiplicatore è 160; per gli uffici A/10 è 80, per i negozi C/1 è 55. L’abitazione principale è esente, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9, che pagano con aliquota ridotta e detrazione. Il risultato si moltiplica poi per l’aliquota decisa dal Comune.

Compravendita con il prezzo-valore. Chi compra un’abitazione da un privato può chiedere al notaio di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo: rendita × 1,05 × 120 per le abitazioni, × 110 con i benefici prima casa. L’Agenzia delle Entrate non può poi accertare un valore maggiore ai fini del registro. Chi deve rivendere la vecchia casa dopo averne comprata un’altra trova le regole nel credito d’imposta per il riacquisto.

Successioni e donazioni. Anche per gli immobili ereditati o donati il valore si determina dalla rendita rivalutata con coefficienti analoghi, e su quel valore si calcolano le imposte ipotecaria e catastale e, oltre le franchigie, l’imposta di successione.

ISEE. Il patrimonio immobiliare è conteggiato con il valore IMU dell’immobile, al netto del mutuo residuo: una rendita più alta significa un ISEE più alto.

Un esempio illustrativo con una rendita di 650 euro

Immaginiamo un appartamento A/2 con rendita catastale di 650 euro. Le cifre servono a mostrare il metodo e non sostituiscono il calcolo del Comune o del notaio.

Se quell’appartamento è una seconda casa in un Comune con aliquota IMU dell’1 per cento, l’imposta annua è di 1.092 euro. Se viene acquistato come abitazione non principale con il prezzo-valore, l’imposta di registro al 9 per cento vale 7.371 euro, anche se il prezzo pagato è di 180.000 euro; con i benefici prima casa, al 2 per cento, scende a 1.501,50 euro, più 50 euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale.

Visura e planimetria non sono la stessa cosa

La visura è un elenco di dati; la planimetria è il disegno in scala dell’unità, con la distribuzione dei locali, depositato al catasto. Si consultano con lo stesso servizio, ma la planimetria è accessibile solo al titolare di diritti sull’immobile, a un suo delegato o a chi ne abbia titolo. Prima di vendere, la legge richiede che lo stato dei luoghi corrisponda alla planimetria: una parete spostata o una veranda chiusa senza aggiornamento catastale possono bloccare il rogito. La visura storica, infine, mostra tutti i passaggi di proprietà e le variazioni di classamento nel tempo, ed è utile nelle successioni e nelle divisioni.

Come si corregge un errore

Gli errori più frequenti sono un intestatario sbagliato o incompleto, un indirizzo non aggiornato, una consistenza diversa da quella reale. Per le incongruenze semplici l’Agenzia offre il servizio online di correzione dati catastali, con cui si segnala l’errore allegando i documenti; non costa nulla. Quando invece cambia la rappresentazione dell’unità (fusione, frazionamento, ampliamento, cambio di destinazione), serve una dichiarazione Docfa presentata da un tecnico abilitato, con il pagamento dei tributi e l’eventuale nuova rendita proposta. Se il proprietario ritiene che il classamento sia troppo alto rispetto a immobili simili, può chiedere la revisione con un’istanza motivata; se la risposta non convince, resta la via del ricorso alla giustizia tributaria entro i termini.

Cosa conviene verificare

Ogni proprietario può scaricare la visura dei propri immobili e controllare quattro cose: che gli identificativi coincidano con l’atto di acquisto; che gli intestatari e le quote siano corretti, soprattutto dopo una successione; che categoria e consistenza corrispondano allo stato reale; che la rendita usata dal Comune per l’IMU sia quella in visura. Chi vive in condominio può usare gli stessi dati per confrontare la propria unità con le tabelle millesimali. Chi sta per installare un impianto fotovoltaico o fare lavori che cambiano la planimetria sappia che, finiti i lavori, può servire un aggiornamento catastale. Chiedere la visura prima di un rogito, di una dichiarazione di successione, di una domanda ISEE o di una contestazione IMU costa pochi minuti e nessun euro.

Gratis, ogni giovedì

Il riepilogo del giovedì: una regola, un esempio con i numeri e una data, gratis nella tua e-mail.

La tua e-mail Ricevilo

Sì, voglio ricevere Il riepilogo del giovedì via e-mail. Ho letto l’informativa sulla privacy.

Conferma via e-mail. Disiscriviti quando vuoi.