El alquiler que tributa no es el que cobras, y conviene saber por qué
Quien alquila un piso no tributa por lo que cobra, sino por lo que queda después de restar los gastos y aplicar una reducción que depende de la fecha del contrato. Así se llega a esa cifra, y así cambiará para los contratos firmados desde diciembre.
Cada mensualidad de alquiler que entra en la cuenta parece una cifra sencilla, pero en la declaración de la renta se convierte en otra bastante más baja. Entre lo que paga el inquilino y lo que acaba tributando hay dos pasos: los gastos que la ley permite restar y una reducción que, en la mayoría de los contratos actuales, deja fuera del impuesto la mitad del resultado.
De la renta anual al rendimiento neto
El alquiler de una vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. El punto de partida es el rendimiento íntegro: todo lo que el inquilino paga en el año, incluidas las cantidades que el propietario le repercute, como la comunidad. De esa cifra se restan los gastos deducibles y se obtiene el rendimiento neto. Si es positivo y el piso es la residencia habitual del inquilino, se aplica después la reducción. Lo que queda se suma a la base general, junto con el sueldo o la pensión; no va a la base del ahorro.
Una regla que a menudo se pasa por alto: los gastos solo se deducen por el tiempo en que el piso estuvo alquilado. Si estuvo vacío dos meses entre un inquilino y otro, el IBI o la comunidad de esos meses no se restan, y por ese periodo la vivienda genera además una renta imputada.
Los gastos que la ley permite restar
La Agencia Tributaria agrupa los gastos deducibles en varias familias:
- Intereses y reparaciones. Los intereses de la hipoteca con la que se compró o mejoró el piso y los gastos de reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, sustituir un electrodoméstico. Este grupo no puede superar los ingresos íntegros del año por ese inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
- Tributos y tasas no estatales. El IBI, la tasa de basuras o la de vados.
- Servicios de terceros. Administración de fincas, portería, vigilancia y cuotas de la comunidad.
- Seguros y suministros que corran a cargo del propietario.
- Saldos de dudoso cobro. Una mensualidad impagada se deduce si han pasado seis meses desde la primera gestión de cobro, o si el inquilino está en concurso. Si más adelante se cobra, se declara como ingreso ese año.
- La amortización del inmueble y del mobiliario cedido con él.
Las mejoras, como instalar aire acondicionado donde no lo había, no son un gasto del año: aumentan el valor de adquisición y se amortizan.
La amortización, el gasto que no sale de la cuenta
La amortización es el gasto más olvidado y, con frecuencia, el mayor. Hacienda admite cada año el 3 por ciento del mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio más impuestos y gastos de la compra) o el valor catastral, en ambos casos sin contar el suelo, porque el suelo no se desgasta. Si no se sabe qué parte del precio corresponde al suelo, se prorratea con el reparto entre suelo y construcción que aparece en el recibo del IBI. Un piso comprado por 150.000 euros cuyo recibo atribuye el 30 por ciento del valor catastral al suelo tiene una base amortizable de 105.000 euros y un gasto anual de 3.150 euros sin desembolsar nada.
El manual de Renta 2025 añade un matiz tras una sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2025: el contribuyente puede aplicar un porcentaje entre el 1 y el 3 por ciento. Lo amortizado reduce el valor de adquisición cuando el piso se venda, y la ganancia a declarar en el IRPF será mayor. La plusvalía municipal es otro impuesto: se calcula sobre el valor del suelo y no la afecta la amortización.
La reducción depende de cuándo se firmó el contrato
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda cambió los porcentajes de reducción para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023; los anteriores conservan la regla antigua mientras duren.
| Contrato | Reducción | Condición |
|---|---|---|
| Antes del 26-5-2023 | 60 % | En general |
| Desde el 26-5-2023 | 50 % | En general |
| Desde el 26-5-2023 | 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato |
| Desde el 26-5-2023 | 70 % | Inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada, vivienda alquilada por primera vez; o alquiler social a una Administración o entidad sin ánimo de lucro |
| Desde el 26-5-2023 | 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con la renta rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior |
Si se cumplen varias condiciones, se aplica la mayor. Las zonas tensionadas las declaran las comunidades autónomas y las recoge una resolución del Ministerio de Vivienda.
Lo que cambia el 1 de diciembre de 2026, si se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, reescribe las reducciones para los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, con votación prevista para el 12 de noviembre; si no se convalida, perderá vigencia. Para arrendadores que no sean grandes tenedores, un nuevo contrato con la renta rebajada más de un 5 por ciento tendría una reducción del 100 por ciento si se firma con el mismo inquilino al acabar los cinco años (o con otro, por debajo del índice de referencia), del 95 con inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada, del 90 en zona tensionada, del 85 con inquilino joven y del 70 en el resto. Con la renta congelada, el 50 por ciento; con subida, entre el 40 y el 15 por ciento según su tamaño. Los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026 conservan los porcentajes de la tabla.
Un ejemplo ilustrativo
Un piso alquilado durante todo 2026 por 900 euros al mes genera 10.800 euros de ingresos. El propietario paga 350 euros de IBI, 720 de comunidad, 200 de seguro y 400 por una reparación, y amortiza 3.150 euros como en el caso anterior. Los gastos suman 4.820 euros y el rendimiento neto queda en 5.980. Con la reducción general del 50 por ciento se integran 2.990 euros en la base general; a un tipo marginal del 30 por ciento, la cuota rondaría los 897 euros. Con el 90 por ciento se integrarían 598 euros y la cuota bajaría a unos 179. Sin la amortización, el neto sería de 9.130 euros y la cuota con el 50 por ciento subiría a unos 1.370: la diferencia entre acordarse o no de ese gasto.
El piso vacío también cuenta
Una segunda vivienda que no está alquilada ni es la residencia habitual genera una renta imputada: el 2 por ciento del valor catastral, o el 1,1 por ciento si los valores catastrales del municipio se revisaron en el propio año o en los diez anteriores. Se prorratea por días, así que los meses en que el piso estuvo vacío entre un inquilino y otro generan imputación. El valor catastral está en el recibo del IBI. El mismo real decreto-ley 29/2026 sustituye el porcentaje fijo por una escala según la suma de valores catastrales desde el 1 de enero de 2027 (del 1,1 por ciento hasta 100.000 euros al 3 por ciento a partir de un millón), también a expensas de la convalidación.
Qué conviene comprobar
La fecha del contrato, que decide el porcentaje de reducción. El recibo del IBI, con el reparto entre suelo y construcción, y la escritura con los gastos de compra, para calcular la amortización. Las facturas de reparaciones del año, separando reparación de mejora. Si la vivienda está en una zona tensionada según la resolución del Ministerio. La fianza no cuenta como ingreso: es un depósito que vuelve al inquilino. Y si el contrato se va a firmar a partir de diciembre, conviene esperar al resultado de la votación del 12 de noviembre antes de calcular nada.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria, manual de Renta 2025 – cuadro de reducciones del 50, 60, 70 y 90 por ciento y fecha del 26 de mayo de 2023.
- Agencia Tributaria, gastos deducibles – lista de gastos, tope de intereses y reparaciones, seis meses para los impagos.
- Agencia Tributaria, amortización – el 3 por ciento sobre el mayor valor sin suelo y el prorrateo con el recibo del IBI.
- Agencia Tributaria, renta imputada – el 2 y el 1,1 por ciento del valor catastral.
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026 – nuevas reducciones para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 y escala de imputación desde 2027.
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