La plusvalía municipal se calcula de dos formas, y puedes elegir la más barata

El impuesto municipal que acompaña a casi toda venta, herencia o donación de un piso admite dos cálculos desde 2021, y el contribuyente se queda con el más bajo. Hay casos en los que no se paga nada, y un cambio de coeficientes previsto para diciembre.

Cuando se firma la venta de un piso, o se acepta una herencia con una vivienda dentro, aparece una liquidación que no viene de Hacienda sino del ayuntamiento: la plusvalía municipal. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y esa palabra, terrenos, explica casi todo. Grava la subida de valor del suelo, no del ladrillo, y desde la reforma de noviembre de 2021 se puede calcular de dos maneras. Se paga por la que salga más baja.

Qué grava y sobre qué valor

La base del impuesto es el valor del suelo en el momento de la transmisión, el mismo que figura a efectos del IBI. En el recibo del IBI o en la sede del Catastro aparece el valor catastral desglosado en suelo y construcción; la plusvalía solo mira la primera parte. El segundo dato es el periodo de generación: los años completos transcurridos desde la anterior adquisición, con un máximo de 20. Si ha pasado menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. Sobre la base resultante, cada ayuntamiento aplica el tipo que haya fijado en su ordenanza, que la ley limita al 30 por ciento.

Quién lo paga

En una venta, el obligado es quien transmite: el vendedor. En una herencia o una donación, lo paga quien recibe el inmueble. Es habitual que en una compraventa las partes pacten que lo asuma el comprador, y ese pacto vale entre ellas, pero ante el ayuntamiento el responsable sigue siendo el vendedor. En las herencias con varios herederos, cada uno responde por su parte.

El método objetivo, con coeficientes

El primer cálculo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos. La ley fija los coeficientes máximos y cada ayuntamiento puede aprobar otros más bajos; si una ordenanza conserva uno superior al máximo legal, se aplica directamente el legal. Los coeficientes vigentes en noviembre de 2026 son los que fijó el Real Decreto-ley 8/2023 y que volvieron a aplicarse en enero, cuando el Congreso no convalidó la subida aprobada en diciembre de 2025.

* Coeficientes del Real Decreto-ley 29/2026, pendientes de la votación de convalidación prevista para el 12 de noviembre de 2026.

El método real, con la diferencia de precios

Si el contribuyente lo pide, el ayuntamiento debe tomar como base el incremento real: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicada a la proporción que el suelo representa en el valor catastral total en la fecha de la venta. No se descuentan gastos ni impuestos de ninguna de las dos operaciones. En las herencias y donaciones, el valor que cuenta es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si ese incremento real es inferior a la base objetiva, se tributa por el real. Conviene hacer las dos cuentas antes de presentar la declaración, porque el ayuntamiento liquida por defecto con los coeficientes.

Cuando no hay ganancia, no hay impuesto

Desde 2021 la ley recoge lo que el Tribunal Constitucional había dicho: si el precio de venta es inferior al de compra, no existe incremento de valor y la transmisión no está sujeta. Para acogerse hay que declarar igualmente y aportar las escrituras de adquisición y transmisión; el ayuntamiento compara el valor que conste en los títulos con el comprobado por la Administración y toma el mayor de cada uno. Un piso comprado en 2007 y vendido hoy por menos de lo que costó es el caso típico.

Plazos y bonificaciones

En una venta o una donación hay 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para declarar o autoliquidar, según el sistema que use cada ayuntamiento. En una herencia el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita antes de que venza. Las ordenanzas pueden además bonificar hasta el 95 por ciento de la cuota en las herencias a favor del cónyuge, los descendientes y los ascendientes; no todos los ayuntamientos lo hacen, y los que lo hacen suelen exigir que se pida dentro del plazo.

Un ejemplo ilustrativo

Un piso comprado en enero de 2014 por 180.000 euros se vende en noviembre de 2026 por 240.000: doce años completos. Su valor catastral es de 120.000 euros, de los que 48.000 corresponden al suelo, el 40 por ciento. Con el método objetivo, la base es 48.000 por 0,09, es decir, 4.320 euros; con un tipo municipal del 30 por ciento, la cuota es de 1.296 euros. Con el método real, el incremento es de 60.000 euros, y la parte del suelo, el 40 por ciento, son 24.000 euros de base y 7.200 de cuota. El vendedor tributa por el objetivo: 1.296 euros. Si la misma venta se escriturase a partir del 1 de diciembre con los nuevos coeficientes, el de doce años subiría a 0,14 y la cuota a 2.016 euros. En las tenencias de 20 años o más ocurre lo contrario: el coeficiente baja de 0,40 a 0,30.

Los coeficientes de 2026, una historia con varios capítulos

La ley obliga a actualizar los coeficientes cada año por norma con rango legal, y 2026 ha sido un año movido. La subida aprobada en el Real Decreto-ley 16/2025 estuvo en vigor del 25 de diciembre al 27 de enero, cuando el Congreso rechazó convalidarla; el decreto de febrero que recuperó otras medidas fiscales no incluyó los coeficientes. En septiembre, el Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda los volvió a modificar, y fue derogado el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre, repite la medida con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 y espera la decisión de la Diputación Permanente. Hasta entonces, y mientras no se convalide, la tabla que aplican los ayuntamientos es la de la columna "vigente".

Qué conviene comprobar

El valor catastral del suelo en el último recibo del IBI y la fecha exacta de la adquisición anterior, que fija los años completos. La ordenanza fiscal del municipio: el tipo, los coeficientes propios si son menores que los legales y la bonificación por herencia. Las dos escrituras, para hacer el cálculo real y, si el piso se vendió con pérdida, pedir la no sujeción. Si la venta se cierra en las próximas semanas, la fecha de la escritura puede cambiar el coeficiente. Y, como la plusvalía municipal no sustituye a la ganancia patrimonial del IRPF, conviene revisar también cómo tributa esa venta en la renta, igual que tributa el alquiler mientras el piso estuvo arrendado.

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