Por qué la cuota de tu hipoteca variable cambia aunque no hayas tocado nada

Cada seis o doce meses el banco recalcula la cuota de una hipoteca variable con el euríbor del mes anterior. Así se hace el cálculo, qué pesa el diferencial y qué cuesta pasar a tipo fijo o mixto tras la Ley 5/2019.

La carta llega sin que nadie la haya pedido. Informa de que, a partir del mes que viene, la cuota de la hipoteca será distinta, y adjunta un nuevo cuadro de amortización. No hay error ni decisión del banco detrás: es la revisión periódica que figura en la escritura de cualquier préstamo a tipo variable. Entender cómo se calcula permite anticipar la cifra antes de que llegue la carta y decidir con calma si conviene seguir en variable o cambiar.

Qué es el euríbor y cuál se aplica

El euríbor es el tipo de interés al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se publica a varios plazos, pero el que se usa en casi todas las hipotecas españolas es el euríbor a doce meses, tomado como media mensual. Cada mes, el Banco de España publica el valor oficial del mes anterior y lo remite al Boletín Oficial del Estado; ese es el dato que los bancos deben usar en las revisiones.

El último dato publicado al cierre de este artículo es el de octubre de 2026: un 3,239 por ciento, 1,052 puntos por encima del valor de octubre de 2025. El dato se difundió el 3 de noviembre y se aplicará en las revisiones de noviembre y diciembre, según el mes de referencia que fije cada escritura.

Cómo se recalcula la cuota

El tipo de interés de una hipoteca variable es la suma de dos partes: el índice de referencia (el euríbor del mes que indica el contrato, normalmente el segundo mes anterior a la revisión) y el diferencial, un porcentaje fijo pactado al firmar que no cambia en toda la vida del préstamo. Si el diferencial es del 1 por ciento y el euríbor del 3,239 por ciento, el tipo nominal pasa a ser del 4,239 por ciento hasta la siguiente revisión.

Con ese tipo, el banco recalcula la cuota sobre el capital que queda por devolver y el plazo que queda por delante. Es el llamado sistema francés: cuotas iguales durante el periodo, en las que al principio pesa más el interés y al final más el capital. Por eso dos hipotecas con el mismo tipo pueden subir cantidades muy distintas: cuanto más capital pendiente y más años restantes, mayor es el efecto de cada décima de euríbor.

Cada seis o cada doce meses

La escritura fija si la revisión es semestral o anual, y en qué fecha. Una hipoteca con revisión anual en marzo tomará el euríbor de enero o febrero y mantendrá esa cuota doce meses, aunque el índice baje en verano. Con revisión semestral la cuota sigue de cerca al mercado, para bien y para mal. En la carta del banco siempre deben aparecer tres datos: el índice utilizado y su fecha, el tipo resultante y la nueva cuota. Si alguno falta, se puede pedir por escrito.

Un detalle que sorprende a muchos: aunque el euríbor baje en un año concreto, la cuota puede no reducirse tanto como se espera si el préstamo tiene un suelo pactado, una cláusula que hoy debe estar negociada de forma transparente y que los tribunales han anulado en muchos contratos anteriores a 2013. Conviene localizarla en la escritura.

Un ejemplo ilustrativo con cifras

Tomemos una hipoteca con 120.000 euros de capital pendiente, veinte años restantes y un diferencial del 1 por ciento. En la revisión del año pasado se aplicó el euríbor de octubre de 2025 (2,187 por ciento), de modo que el tipo era del 3,187 por ciento y la cuota de unos 676,81 euros. Con el euríbor de octubre de 2026 el tipo pasa al 4,239 por ciento y la cuota a 742,38 euros. Son 65,57 euros más al mes, unos 786,85 euros al año. Las cifras son un cálculo ilustrativo con el sistema francés; la cuota real depende del capital exacto, del plazo y de las bonificaciones del contrato.

Las bonificaciones del diferencial

Muchas escrituras recogen un diferencial «bonificado»: el banco lo rebaja unas décimas si el cliente domicilia la nómina, contrata el seguro de hogar o de vida con la entidad, o usa una tarjeta. En cada revisión se comprueba si se cumplen esas condiciones; si se ha dejado de cumplir alguna, el diferencial sube y la cuota también, aunque el euríbor no se haya movido. Es una de las causas más frecuentes de subidas inesperadas, y conviene tenerla presente antes de cambiar de banco la cuenta corriente, como explicamos en el artículo sobre comisiones y cuenta de pago básica.

Pasar a tipo fijo o mixto

Quien prefiera una cuota estable tiene dos vías. La novación consiste en modificar el préstamo con el mismo banco; la subrogación, en llevarlo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. En ambos casos, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita lo que puede cobrarse por convertir un préstamo variable en fijo (o en mixto con un primer periodo fijo de al menos tres años): durante los tres primeros años del préstamo, la compensación no puede superar la pérdida financiera del banco ni el 0,05 por ciento del capital pendiente; pasados esos tres años, no puede cobrarse nada por este concepto. Si no hay amortización anticipada de capital, tampoco cabe comisión.

Lo que sí cambia al pasar a fijo es el tipo que se contrata, que suele ser más alto que el variable de ese momento a cambio de la certeza. Y si más adelante se amortiza anticipadamente un préstamo a tipo fijo, la compensación máxima es del 2 por ciento del capital reembolsado durante los diez primeros años y del 1,5 por ciento después; en un préstamo variable, del 0,25 por ciento en los tres primeros años o del 0,15 por ciento en los cinco primeros, según lo que se pactara.

Otros gastos que acompañan a la vivienda

La cuota de la hipoteca no es el único coste de la casa que cambia con el calendario. El recibo del IBI se fija cada año sobre el valor catastral y el tipo del ayuntamiento, y puede pagarse fraccionado. Y si la vivienda hipotecada se alquila, los intereses del préstamo son uno de los gastos deducibles al declarar el alquiler en el IRPF. Tener los tres conceptos en el mismo cuadro ayuda a saber qué margen hay realmente cada mes.

Qué conviene comprobar

Con la escritura delante, basta con localizar cuatro datos: el índice de referencia y el mes que se toma para la revisión, el diferencial y sus condiciones de bonificación, la periodicidad (seis o doce meses) y si existe un suelo. Con ellos y el euríbor que publica el Banco de España cada mes se puede calcular la próxima cuota antes de que llegue la carta. Si la diferencia entre la cuota actual y una oferta a tipo fijo compensa la seguridad que da, el cambio tiene un coste tasado: como máximo el 0,05 por ciento del capital pendiente durante los tres primeros años y nada después. Las cifras de este artículo son las vigentes a 10 de noviembre de 2026; el euríbor de noviembre se publicará a principios de diciembre.

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