El recibo del IBI se decide el 1 de enero, aunque vendas la casa en marzo
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se calcula sobre el valor catastral con un tipo que fija cada ayuntamiento, lo paga quien es propietario el 1 de enero y admite bonificaciones que hay que pedir. Así se lee el recibo.
De todos los impuestos que paga un hogar, el IBI es el que menos se discute y el que menos se entiende. Llega una vez al año, se paga o se domicilia, y pocos propietarios saben de dónde sale la cifra ni que la misma vivienda tributaría muy distinto en el municipio de al lado. El cálculo, sin embargo, cabe en una línea, y las bonificaciones que lo reducen están en una ordenanza pública que cualquiera puede consultar.
La base es el valor catastral, no el precio
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles está regulado en los artículos 60 a 77 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su base imponible es el valor catastral del inmueble, un valor administrativo que fija la Dirección General del Catastro a partir del suelo, la construcción, la antigüedad y la zona, y que por regla general queda muy por debajo del precio de mercado. Ese valor aparece en el recibo y en la sede electrónica del Catastro, y se actualiza cuando el municipio pasa por una ponencia de valores o cuando los Presupuestos aplican coeficientes de actualización.
Tras una revisión catastral general, la ley permite una reducción transitoria para repartir la subida en varios ejercicios; la cifra resultante, la base liquidable, es la que se multiplica por el tipo.
El tipo lo decide cada ayuntamiento
El artículo 72 de la ley fija una horquilla: para los inmuebles urbanos el tipo mínimo es del 0,4 por ciento y el máximo del 1,10 por ciento; para los rústicos, del 0,3 al 0,90 por ciento. Dentro de esos límites, cada ayuntamiento elige su tipo en la ordenanza fiscal y puede subirlo unas décimas adicionales si es capital de provincia, presta transporte público urbano u otros servicios tasados en la ley. También puede fijar tipos diferenciados por usos para los inmuebles de mayor valor y, desde 2026, aplicar recargos a determinadas viviendas desocupadas o de uso turístico en los términos que la ley y la ordenanza establezcan.
Un ejemplo real: el Ayuntamiento de Madrid aplica en 2026 un tipo general del 0,414 por ciento a los inmuebles urbanos, cerca del mínimo legal; otros municipios están en la parte alta de la horquilla. Por eso la comparación relevante no es «cuánto IBI pago», sino «qué tipo aplica mi ayuntamiento y sobre qué valor».
Quién lo paga el año de la venta
El impuesto se devenga el primer día del periodo impositivo, que coincide con el año natural. Es decir, el IBI de 2026 lo debe quien era propietario (o titular de un usufructo, una concesión o un derecho de superficie) el 1 de enero de 2026, aunque venda la vivienda en marzo. La administración municipal no prorratea: gira el recibo completo al titular de esa fecha, y así lo recuerdan las propias agencias tributarias municipales.
Otra cosa es lo que pacten las partes. Los tribunales han admitido que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del año en que este ya es dueño, y muchas escrituras recogen ese reparto por días. Es un acuerdo privado que no cambia quién responde ante el ayuntamiento. Quien compra a mitad de año conviene que pregunte si el recibo está pagado y revise esa cláusula antes de firmar; el impuesto de plusvalía municipal, en cambio, lo paga quien transmite.
Bonificaciones que reducen la cuota
La ley distingue dos grupos. Las bonificaciones obligatorias (artículo 73) se aplican en todos los municipios: la más común es la del 50 por ciento de la cuota para las viviendas de protección oficial durante los tres periodos impositivos siguientes a la calificación definitiva, a la que la ordenanza puede añadir años. Las potestativas (artículo 74) existen solo si el ayuntamiento las ha aprobado y con el porcentaje que decida, dentro del máximo legal: hasta el 90 por ciento para los titulares de familia numerosa, hasta el 50 por ciento para inmuebles con sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar, y hasta el 50 por ciento para los que instalen puntos de recarga de vehículos eléctricos, entre otras.
Casi todas se conceden a solicitud del interesado y surten efecto, como regla, en el ejercicio siguiente. Para la familia numerosa suele exigirse que el título esté en vigor el 1 de enero y que el inmueble sea la vivienda habitual; el porcentaje puede escalonarse según el valor catastral, como hace Madrid, que lo gradúa entre el 10 y el 90 por ciento.
| Supuesto | Máximo | Carácter |
|---|---|---|
| Vivienda de protección oficial (3 años tras la calificación) | 50 % | obligatoria |
| Familia numerosa (vivienda habitual) | 90 % | según ordenanza |
| Instalaciones de energía solar | 50 % | según ordenanza |
| Puntos de recarga de vehículo eléctrico | 50 % | según ordenanza |
| Domiciliación o anticipo del pago | 5 % | según ordenanza |
Domiciliar y fraccionar el recibo
El artículo 9 de la misma ley permite a las ordenanzas bonificar hasta el 5 por ciento de la cuota a quien domicilie el recibo, anticipe el pago o colabore en la recaudación. Muchos ayuntamientos lo combinan con sistemas de pago fraccionado: Madrid, por ejemplo, ofrece el llamado Pago a la Carta, que reparte el importe en varios cargos a lo largo del año y aplica una bonificación del 5 por ciento, y un sistema especial de pago en dos plazos con un 3,25 por ciento; ambos son incompatibles entre sí. Cada municipio fija sus propias fechas de pago voluntario; pasadas, la deuda entra en vía ejecutiva con recargos.
Un ejemplo ilustrativo
Una vivienda con valor catastral de 90.000 euros en un municipio con un tipo del 0,414 por ciento genera una cuota íntegra de 372,60 euros al año. Si el titular domicilia el recibo en un sistema de pago fraccionado bonificado con el 5 por ciento, la cuota baja a 353,97 euros. Si además fuera familia numerosa de categoría general y la ordenanza le reconociera, por ejemplo, un 10 por ciento, se descontarían otros 37,26 euros sobre la cuota íntegra. Las cifras son un ejemplo; cada ordenanza fija sus porcentajes y la compatibilidad entre bonificaciones.
Si la vivienda está alquilada
El IBI lo paga el propietario aunque la vivienda esté arrendada; solo puede trasladarse al inquilino si el contrato lo dice expresamente y por escrito, con su importe anual, algo que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite en los contratos de vivienda con condiciones. A cambio, el recibo del IBI es uno de los gastos deducibles del rendimiento del alquiler, como explicamos en el artículo sobre cómo tributa el alquiler para el propietario. Si además tiene hipoteca, conviene mirar la revisión de la cuota junto con el calendario del IBI.
Qué conviene comprobar
En el recibo de este año hay cuatro datos que merece la pena mirar: el valor catastral (y si ha cambiado), el tipo aplicado, las bonificaciones que ya se descuentan y la fecha del periodo voluntario. Con la ordenanza fiscal del ayuntamiento, publicada en su web y en el boletín provincial, se puede ver si hay alguna bonificación que no se esté aplicando, como la de domiciliación o la de familia numerosa, y pedirla a tiempo para el ejercicio siguiente. Y quien compre o venda en 2026 debe recordar que el recibo completo es de quien era dueño el 1 de enero, con independencia de lo que pacten en la escritura.
Fuentes oficiales
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE) – artículos 9, 63, 65, 72, 73, 74, 75 y 77: base, tipos, bonificaciones, devengo y gestión del IBI.
- Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid – tipo general del 0,414 % para inmuebles urbanos en 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, preguntas frecuentes del IBI – el recibo no se prorratea y lo paga el titular a 1 de enero; bonificaciones del 5 % (Pago a la Carta) y 3,25 %; familia numerosa del 10 al 90 %.
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