Un mes después de entregar las llaves, la fianza empieza a generar intereses

La fianza de un alquiler de vivienda es una mensualidad, se deposita en un organismo autonómico y debe volver al inquilino en el mes siguiente a la entrega de llaves. Qué puede descontar el propietario y qué pasa si se retrasa.

Quien ha alquilado alguna vez sabe que el último día del contrato tiene dos momentos: la entrega de las llaves y la espera de la fianza. El primero se resuelve en un rellano. El segundo puede alargarse semanas sin que nadie tenga claro cuánto es razonable. La Ley de Arrendamientos Urbanos sí lo tiene claro: un mes. A partir de ahí el dinero genera intereses. Y antes de ese día, la fianza ha pasado por un recorrido que conviene conocer, porque no está en el bolsillo del casero.

Cuánto es la fianza y qué no es

El artículo 36 de la Ley 29/1994 obliga a prestar fianza en metálico al firmar el contrato: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto (un local, una oficina). No es negociable a la baja ni al alza: es exactamente esa cantidad. Lo que sí puede pactarse, además, es una garantía adicional, por ejemplo un depósito o un aval, con un tope: en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. En los arrendamientos temporales el límite es de una mensualidad.

La fianza no es un adelanto del último mes. Responde de los daños que excedan el desgaste normal y de lo que quede pendiente al final, como suministros o una renta impagada. Dejar de pagar el último mes «porque ya está la fianza» es un incumplimiento que el propietario puede reclamar.

Dónde está el dinero mientras dura el contrato

La disposición adicional tercera de la ley permite a las comunidades autónomas exigir que el arrendador deposite la fianza, sin devengo de interés, en un organismo público hasta que termine el contrato. Casi todas lo hacen. En la Comunidad de Madrid el depósito se realiza en la Agencia de Vivienda Social en el plazo de treinta días hábiles desde la firma, con recargos del 2 por ciento si se ingresa tarde (5 por ciento pasado un año) y sanciones que pueden llegar a varias decenas de miles de euros. En Cataluña el organismo es el Institut Català del Sòl (Incasòl) y el plazo, de dos meses desde la formalización del contrato, con recargos escalonados del 5 al 20 por ciento según el retraso.

Para el inquilino, el depósito tiene dos efectos prácticos. Puede pedir al arrendador el justificante del ingreso, señal de que el contrato está en regla. Y explica parte de la demora: el propietario tiene que solicitar la devolución al organismo y esperar la transferencia, que Incasòl, por ejemplo, resuelve en un máximo de 21 días si la solicitud está completa. Ese trámite no suspende el plazo de un mes frente al inquilino.

Se actualiza, pero no cuando uno cree

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza aunque la renta suba. Cada vez que el contrato se prorroga después de ese periodo, el arrendador puede exigir que se aumente, o el inquilino que se reduzca, hasta igualar de nuevo una mensualidad de la renta vigente. Si el contrato se pactó por más de cinco años, la actualización sigue lo que digan las partes y, si nada dicen, se presume que se aplica la misma regla que a la renta.

El mes para devolverla y los intereses

El apartado 4 del artículo 36 es breve: el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario al final del arriendo devenga el interés legal del dinero transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. Dos consecuencias. El plazo empieza con las llaves, no con la firma de un finiquito ni con la devolución del organismo autonómico. Y el retraso no se castiga con una multa, sino con el interés legal, que en 2026 es del 3,25 por ciento anual al mantenerse prorrogado el de los Presupuestos de 2023.

En cifras, el interés es modesto: sobre una fianza de 900 euros devuelta con dos meses de retraso sobre el plazo, serían unos 4,88 euros. Su valor es sobre todo de argumento: permite reclamar por escrito con la ley en la mano y, si hace falta, acudir a un procedimiento de reclamación de cantidad.

Qué puede descontar el propietario

La fianza responde de los desperfectos que excedan el uso ordinario y de las deudas del inquilino derivadas del contrato. El desgaste normal de la pintura, las juntas o los electrodomésticos por el paso del tiempo no se descuenta; un cristal roto, un agujero en la pared o una factura de luz pendiente, sí. Lo que marca la diferencia en una discusión es la prueba: el inventario y las fotos del día de entrada, y un documento firmado el día de salida.

Sobre ese documento de salida, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añadió al artículo 36 una regla: las partes deben dejar constancia del estado de la vivienda al final del contrato en un documento firmado por ambas, y si no se firma o no recoge daños, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, salvo prueba en contrario. La misma norma dejó escrito que no puede exigirse al inquilino la contratación de seguros de impago de renta ni coberturas análogas. Como todo decreto-ley, su vigencia depende de la convalidación parlamentaria; conviene comprobar su estado en el Boletín Oficial del Estado antes de invocarlo.

Si el propietario descuenta algo, debe justificarlo con facturas o presupuestos y devolver el resto en el plazo. Retener la fianza entera por un desperfecto de 60 euros no está amparado por la ley. Y el propietario, por su parte, no debe olvidar que la fianza devuelta no es un ingreso ni un gasto, pero el importe que retenga por daños sí forma parte de lo que declara al tributar el alquiler en el IRPF.

Lo que no puede cargarse a la fianza

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador y no pueden repercutirse al inquilino ni directa ni indirectamente, según el artículo 20 de la ley. Tampoco el IBI ni otros tributos de la vivienda, salvo que el contrato lo pacte expresamente por escrito con su importe anual. Si alguno de esos conceptos aparece como descuento en la liquidación de la fianza, el inquilino puede reclamarlo. Conviene que la devolución llegue a una cuenta cuyos datos consten en el documento de salida; si se cambia de banco en esas fechas, el traslado de cuenta puede tardar hasta trece días hábiles.

Qué conviene comprobar

Al firmar, que la fianza sea exactamente una mensualidad y que la garantía adicional, si la hay, no supere dos. Durante el contrato, que el arrendador la haya depositado en el organismo autonómico, y pedir el justificante. Al salir, firmar un documento con el estado de la vivienda y la fecha de entrega de llaves: un mes después, si no ha vuelto el dinero, corre el interés legal del 3,25 por ciento. Y si hay descuentos, pedir las facturas que los justifican. Todo ello está en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente a 10 de noviembre de 2026.

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